源城區第二人民福利院公建民營運營管理服務

運營商公開遴選招商公告

經河源市源城區人民政府批準

，為了適應新時代養老事業發展需求，進一步提升源城區養老服務事業專業化、社會化水平

，在保證國有資產安全不流失的情況下，決定委托第三方專業機構（以下簡稱“運營商”）運營源城區第二人民福利院（以下簡稱“公建民營”）。現將有關事項公告如下：

一
、項目簡介

源城區第二人民福利院位於河源市源城區埔前鎮蓮塘嶺村 205 國道旁，總用地麵積25820㎡，現總建築麵積12000㎡，建設有1棟生活樓、1棟綜合樓、1棟附屬樓

、1棟設備樓，以及室外活動場所、綠化、場內交通輔助設施等
，規劃設定床位200張。

　  源城區第二人民福利院位於和河源市源城區埔前鎮

，於源城區最南端，東臨東江

，西靠桂山，北接高埔崗街道。其轄區內總麵積162平方公裏
，其中耕地麵積1.97萬畝，林地麵積9.46萬畝；下轄16個行政村和2個社區，轄區戶籍總人口5.4萬人，常住人口9.9萬人。

　　經濟效益良好。河源國家高新區
、源城區工業園坐落埔前，2024年實現規上工業總產值98.6億元
，規上工業增加值11.29億元，完成全社會固定資產投資7.1億元，實現外貿進出口總額11.2億元。

　　地理位置優越。北距河源市區18公裏，南距惠州75公裏
、廣州
、深圳160公裏、香港170公裏
，G205國道
、粵贛高速公路和京九鐵路穿越全境；贛深高鐵開通後
，從深圳到埔前僅38分鍾，已融入“1小時大灣圈”。

　　生態環境優美。森林覆蓋率達51.59%
，林木綠化率達46.5%，主要林種有：鬆樹、杉樹
、雜樹

、油茶和毛竹等，分布在埔前鎮西北麵桂山山脈。

　　旅遊資源豐富。春沐源小鎮、巴伐利亞莊園、客天下三大景區環繞
，獲評“全國鄉村旅遊重點鎮”“廣東省休閑農業與鄉村旅遊示範鎮”，打造國家級旅遊線路2條
、省級旅遊線路3條

，“鏈上埔前”“吃、住、遊、娛、購”一碼解決平台成功上線
，全域旅遊格局逐步形成。

發展前景廣闊。鄉村振興示範帶連線成片建設加快推進
，先後打造蔬香園
、楊家小院棕櫚島

、“共享菜園”、古樹公園等一批“網紅打卡地”，紅色教育、蔬果采摘
、農事體驗

、電廠科普等研學項目持續火熱，特色鄉村酒店
、民宿、農家樂遍地開花，一二三產業深度融合發展。

二、總體要求及運營模式

本方案所稱“公建民營”是指通過公開
、公平遴選方式，擇優引入運營商投入資金進行設施提升改造和運營，源城區第二人民福利院所有權為河源市源城區埔前鎮人民政府。河源市源城區埔前鎮人民政府作為業主單位（甲方）與運營商（乙方）簽訂《公建民營合同》，河源市源城區民政局為遴選委托單位（招商單位），河源市金中恒項目管理谘詢有限公司為遴選代理機構。

鑒於本項目由運營商帶資進場建設，投資金額巨大
，如若在本合同服務期限中，出現甲方無故提出要求運營商提前撤出本項目的情況、或者由於場地現狀
、消防驗收等客觀狀態和法律狀態導致項目無法通過驗收而要求運營商提前撤出的情況

，以及由於任意一方違約的情況下導致運營商提前撤出本項目的情況，甲方須對運營商給予建設補償，該建設補償為運營商投入到本項目的相關資金
，補償金標準以甲方聘請第三方公司的專業評估為準。

三、項目實施目的

根據關於支持積極探索公建公營改革、增強機構運營活力
、擴大普惠供給的要求
，確保國有資產安全的情況下，委托第三方機構運營源城區第二人民福利院，通過引入市場機製和先進管理經驗，更有效地為老年人等群體提供優質高效的服務，進一步提升老年人的生活幸福感和榮譽感。

四、運營商資格要求

（一）準入條件

申請公建民營的企業

、社會組織或個人必須具備以下條件：

1.具有獨立承擔民事責任能力的企業
、社會組織或個人。

2.具有專業的醫療背景並具備依法取得醫療機構執業許可證的能力，具備康複理療
，慢病管理、心理科室、養老護理人才培養、醫療養老社工服務等一體的從業經曆和經驗，並具備可持續培養人才升級考證的資質或能力。

3.擁有專業的管理和服務團隊，直接服務於服務對象的工作人員符合相關規定的配備標準。運營商持有老年人評估師、健康管理師、養老護理員高級或以上
、康複師

、社會工作者、醫生
、主管護師等資質的優先。（人員需提供近三個月內任一個月繳納的社保證明
；若為退休返聘人員的，則需提供單位返聘證明文件。）

具體人員配備如下：(需提供承諾書


，格式自擬)

醫療護理樓：按照護理院標準配備

護理人員：

按30床*0.6=18人

主管護師3人

護理員與護士配比是2：1=36人

臨床醫師：

1名主治醫師，3名執業醫師

五星級機構養老床位人員配比標準如下：

院長或副院長為本科以上

護理員按照200床配比:全失能1:3,半失能1:6;自理1:10配比護理員。

200名老人配比至少一名社工

老年人評估師至少2名

其他健康管理師、公共營養師、心理谘詢師，消防安全員、電梯安全員
、康複師
、運動指導師、廚師、保潔、後勤
、洗衣房員工、行政人員等均按照比例配比
，並具備辦理老年大學能力。

4.具有一定的經濟實力。(需提供經濟實力證明資料
，格式自擬)

5.具有熱愛養老事業的情懷，具有從事養老服務事業的類似項目業績。(需提供承諾書，格式自擬；類似項目業績需提供中標（選）通知書或合同)

6.無違法違規記錄。(需提供承諾書
，格式自擬)

（二）準入標準

1.運營年限和合同年限。公建民營運營期限為20年。

2.運營商自簽訂運營合同之日起，建設完善並全麵提升硬件和軟件水平，床位使用率達到總床數的80%以上，5年內實現五星級養老服務機構目標（詳見附件：養老機構等級劃分與評定實施指南）。

3.後期待完善工程由運營商完成，業主和相關部門必須配合運營商爭取上級政策資金予以扶持及其他相關工作，包括四周圍牆
、消防通道、運營電梯、排水排汙工程、院內景觀設施、園林綠化
、南側擋土牆等造價約1040萬元（具體以經審核的投資額為準）。根據國家有關養老機構開辦運營的相關規定，該項目必須在土地權屬完善後並通過工程項目竣工驗收合格（含消防驗收備案）後移交給運營商之後
，雙方完成相關移交統計登記手續後運營商進而開始投入運營。業主方需無條件配合運營商所有工作（包括但不限於保證土地糾紛導致相關阻礙運營的問題）。

4.結合本工程未完成項目投資約1040萬元及滿足運營設施設備投資2000萬元，合計總投資需要約3040萬元。

滿足運營設施設備投資進度：

⑴運營商總投資包含後期待完善工程和房屋內部改造裝修、景觀綠化、安全保衛、場地保潔、醫養康護設備設施，冷熱水供應、網絡信息
、二次消防設施等的配備、升級、維護

、完善等。其中待完善工程的實際投資進度具體以中選運營商的運營投資方案為準。

⑵前兩年的投資額為滿足運營設施設備總投資金額2000萬元的50%；第三年度為滿足運營設施設備總投資金額2000萬元的20%；餘下30%作為每年進行適老化改造
、設備更新、人員培訓和運營流動資金等。委托方對運營商投資額度和進度的確認，以承租方會計憑證和協議書、實物等為依據。

關於運營商投資金額來源：企業自籌及爭取上級補助資金。招商單位必須優先配合運營商申請上級補助資金。運營商具有優先級享受相關政策福利補貼
，承租後享3個月免租期。若後續工程投入的資金政府無法足額補足的，由於前期投入比較大，參考龍川、紫金相關案例，則再免收5年的房屋租金72萬元。運營商負責投資經營運行資金，有權管理社會福利院的財務
，財務情況每年向源城區民政局書麵通報一次。

4.繳納履約保證金。簽訂協議後30個工作日內運營商須繳納履約保證金20萬元給埔前鎮人民政府（保證金形式：銀行保函或保證保險或擔保保函或銀行轉賬）。

（三）確定方式

代理機構網上公開發布遴選方案
，並組建由招商單位和行業相關專家進行遴選工作。

五
、合作運營商方式和基本要求

（一）自主經營與示範引領。運營商擁有養老服務中心的自主經營權，運營期間獨立承擔運營風險、自主經營、虧損自負，獨立承擔相關債權債務等法律責任。運營商對床位在優先保障本地戶籍的社會老年人前提下，可自主發展康養旅居，吸納引進社會老人入住，並可以按規定實行市場定價，源城區民政局會同區相關職能部門進行必要監管。運營商還應承擔區域內養老機構示範引領、功能試驗、專業培訓
、品牌推廣等職能，帶動源城區養老產業發展，力爭在五年內創建五星級示範養老服務機構。

（二）保障機構優質發展。運營商按規定享受各類優惠扶持政策，運營商可向相關職能部門申請運營補貼、星級評定獎勵補貼及其他相關的優惠政策和資金，調動運營商積極性。

（三）堅持養老屬性。實行委托運營後，其國家或集體所有的產權性質不變。經營範圍為開展養老服務，服務內容為老年人提供醫療就診
、康複護理
、餐飲服務、生活照護

、精神慰藉、文化娛樂等

，不得從事養老服務以外的經營活動。

（四）履行兜底保障。運營商在經營管理期間接收原敬老院符合勞動法定年齡的工作人員

，且預留30%的床位用於承擔政府保障職能，並依照政策嚴格定位收養對象
，控製收住比例
，所預留30%的兜底
、特困老人的床位首先無條件滿足原敬老院及轄區老人轉移新院的安置。如運營商未按比例接收政府保障對象（即基本養老服務保障對象）
，河源市源城區民政局有權督促運營商立即調整收住比例，確保公建養老機構的基本職能。運營商拒絕按照收住比例接收基本養老服務保障對象時
，有權解除協議。特困人員
、孤寡軍烈屬等政府基本養老服務保障對象需送此養老機構集中供養的，須經源城區民政局核定批準，憑源城區民政局出具的相關證明方可辦理入住手續。

（五）承擔責任。在獨立經營管理期間，運營商必須嚴格執行各類安全管理和服務操作規範，預防公共安全和業務安全事故發生
，保證經營管理場所符合安保消防
、衛生食品等安全要求
，落實各類突發事件應急處置預案和安全管理主體責任。二次裝修的消防驗收由運營商負責，並承擔經營管理期間所發生的安全責任事故、食品衛生安全事故
、員工或者服務對象等傷亡所產生的一切經濟和法律責任。

六
、運營管理費和購買服務標準

（1）運營商按以下標準繳交運營管理費：

1）第1年起至第5年止
，免收運營管理費，隻向運營商收取土地租用費用，由運營商直接轉到業主單位指定的銀行專用賬號（蓮塘嶺村委會），每年土地租金10萬元
，每半年交50%租金（即5萬元），年底將剩餘的50%租金（即5萬元）轉入村賬戶。

2）自第6年起至第10年止
，按每月人民幣1元／平方米（建築麵積）的標準繳交運營管理費；

3）自第11年起至第15年止，按每月人民幣2元／平方米（建築麵積）的標準繳交運營管理費；

4）自第16年起至第20年止
，按每月人民幣3元／平方米（建築麵積）的標準繳交運營管理費。

上述時間以簽訂協議之日算起
，對應日期止。

（2）運營商須在每年的6月30日和12月30日前分兩期支付當年的土地租金或運營管理費到業主指定賬戶。

（3）購買服務標準：河源市源城區民政局根據實際情況將需要集中供養的特困人員等政府基本養老服務保障對象提供給運營商，按照集中供養特困人員及孤寡軍烈屬人數、當年標準的基本生活費

、護理費每月足額撥付給運營商，上述費用低於運營商實際收費標準的，不足部分由運營商自行負責。特困人員及孤寡軍烈屬等政府基本養老服務保障對象轉入其他醫院治療期間產生的醫療費、護理費等除按政策報銷、救助外
，發生政策外的其他費用均由運營商承擔。

七、保障措施

（一）明確職責
，嚴格管理。

1.資產管理。在正式運營之前，運營商與業主單位、委托單位共同對源城區第二人民福利院的全部資產進行登記造冊。運營商在(zai)合(he)同(tong)期(qi)內(nei)負(fu)責(ze)按(an)照(zhao)國(guo)家(jia)相(xiang)關(guan)標(biao)準(zhun)和(he)規(gui)定(ding)對(dui)養(yang)老(lao)機(ji)構(gou)進(jin)行(xing)運(yun)營(ying)，並(bing)對(dui)固(gu)定(ding)資(zi)產(chan)進(jin)行(xing)日(ri)常(chang)管(guan)理(li)維(wei)護(hu)。不(bu)得(de)從(cong)事(shi)養(yang)老(lao)服(fu)務(wu)以(yi)外(wai)的(de)經(jing)營(ying)活(huo)動(dong)，不(bu)得(de)出(chu)租(zu)、出借
、處置國有資產，確保國有資產不流失。合同期滿後，所有的固定資產，運營商增添購置的設施、設備，在合作終止後全部無償移交源城區第二人民福利院，不得拆卸、搬遷。

2.服務管理。運營商應嚴格按照《養老機構管理辦法》（民政部令第49號）有關規定執行。

運營商為老年人提供服務
，應當與接受服務的老年人或其代理人簽訂服務協議。服務協議應當包括：服務內容
、服務方式、收費標準
、收費支付方式，服務期限、服務地點、當事人的權利和義務，協議變更、解除和終止的條件，違約責任，意外傷害責任認定和爭議解決方式等內容和事項。

運營商應提供符合老年人居住條件的住房，並配備適合老年人安全保護要求的設施、設備及用具，定期對老年人活動場所和物品進行消毒和清洗
；提供的飲食應當符合衛生要求
、有利於老年人營養平衡、符合民族風俗習慣。

3.醫養結合。運營商須(xu)建(jian)立(li)老(lao)年(nian)人(ren)入(ru)院(yuan)評(ping)估(gu)製(zhi)度(du)，做(zuo)好(hao)老(lao)年(nian)人(ren)健(jian)康(kang)狀(zhuang)況(kuang)評(ping)估(gu)，並(bing)根(gen)據(ju)服(fu)務(wu)協(xie)議(yi)和(he)老(lao)年(nian)人(ren)的(de)生(sheng)活(huo)自(zi)理(li)能(neng)力(li)，實(shi)施(shi)分(fen)級(ji)分(fen)類(lei)服(fu)務(wu)，為(wei)老(lao)年(nian)人(ren)建(jian)立(li)健(jian)康(kang)檔(dang)案(an)
，定(ding)期(qi)組(zu)織(zhi)體(ti)檢(jian)
，做(zuo)好(hao)疾(ji)病(bing)預(yu)防(fang)工(gong)作(zuo)。運營商可以通過設立醫療機構或者采取與周邊醫療機構合作的方式，為老年人提供醫療服務。

4.安全管理。運營商必須依法履行消防安全主體責任，健全消防安全日常管理、防火巡查、值守聯動等管理製度，實行消防工作責任製，配置
、維護消防設施、器材，開展日常防火檢查，建立24小xiao時shi值zhi守shou製zhi度du，建jian立li健jian全quan相xiang關guan工gong作zuo檔dang案an台tai賬zhang。定ding期qi組zu織zhi人ren員yuan開kai展zhan業ye務wu學xue習xi和he實shi地di演yan練lian
，製zhi定ding突tu發fa事shi件jian應ying急ji預yu案an。突tu發fa事shi件jian發fa生sheng後hou
，運yun營ying商shang應ying當dang立li即ji啟qi動dong應ying急ji處chu理li程cheng序xu，根gen據ju突tu發fa事shi件jian應ying對dui管guan理li職zhi責ze分fen工gong向xiang有you關guan部bu門men報bao告gao，並bing將jiang應ying急ji處chu理li結jie果guo報bao告gao源yuan城cheng區qu民min政zheng局ju和he相xiang關guan職zhi能neng部bu門men。

5.hetongqimanhou，hetongqineiyunyingqingkuanglianghao，shehuipingjiahao，qieyoujixuyunyingyixiang
，qieyuhetongqimantiqianyiniantichujixuyunyingshenqing，zaimanzuzhaoshangtiaojiandetongdengtiaojianxia，yuanyunyingshangxiangyouyouxianquan。

（二）建立製度
，加強監管。

1.建立考核機製。

源城quminzhengjuanzhaofazhanyanglaofuwuxingyedengxiangguanwenjianguiding，huitongyouguanbumen，meinianduiyingyunfangdeyingyungongzuokaizhankaohe
，kaoheneirongbaokuoyunyingchangsuodeshiyongweihu、設施管理
、收費標準、重點服務保障對象保障情況
、床位入住情況
、經費投入、工作人員待遇、養老服務質量
、服務對象滿意度等方麵的量化和非量化指標，考核結果作為政府動態掌握運營情況

、督促運營商完善服務、調整協議內容及享受優惠補貼政策等的重要依據。若考核不合格
，源城區民政局有權責令運營商限期整改，整改期間
，可暫停對其落實各項政策資助；社會反響惡劣或連續3年考核不合格的，有權提前終止協議，重新公開征選運營商。

2.建立監管機製。

民政部門會同衛健、消防、市場監督管理等部門通過實地檢查等方式對運營商的服務和管理進行監督檢查，並向社會公布檢查結果。建立對運營商的評估製度
，定期對運營商的人員、設施、服務

、管理、信譽、舉報投訴等情況進行綜合評價
，並根據評價結果對運營商進行相應獎勵和處罰。

3.建立退出機製。

本項目以招商引資的形式
，由運營商帶資進場建設、打造、運營。若運營商在運營期間出現以下情況
，則依據本退出機製，在30個工作日內向甲方移交場地，由甲方通過合規流程重新篩選運營機構。同時甲方啟動對運營商的建設補償機製。

1.運營期間
，運營商需配合甲方組織的年度考核評估，若年度考核評估不合格、且限期三個月整改仍不合格的，運營商需無條件按照退出機製落實退出工作；

2.利用本項目場所實施非法活動
，違法經營或損害公共利益或違反本合同相關約定的；

3.未經甲方同意，擅自變更法定代表人或運營商主體的；

4.擅自改變項目運營範圍的；

5.由於運營管理過失造成重大安全事故的，運營商除須無條件退出之外

，還需對事故負全責；

6.因工作過錯原因造成社會重大輿情負麵影響，又不能及時糾正妥善解決，影響甲方正常監管的；

7.運營期間，運營商因經營不善或其他各類因素
，被列入經營異常名錄或嚴重違法失信企業名單(黑名單)的；

8.出現違反國家法律法規行為或與本項目合同書要求嚴重不符的情形
，三個月內未完成整改的。

發生上述情形之一，視為運營商違約。（1）發生上述情形，如甲方同意合同繼續履約
，運營商須在甲方約定的時限內按要求完成整改
；如甲方不同意繼續履約，甲方有權要求運營商支付一定金額的違約金，並無條件退出。（2）因運營商責任造成合同不能正常履約的
，運營商除承擔相應的違約責任和繳納相應的違約金外
，運營商的其他所有損失（含人力物力、前期投入、預期效益
、後期安置處置等損失）由運營商自行承擔，運營商前期投入的所有固定資產
、投資購置的各類設施設備不得拆除，甲方對運營商不予補償。（3）但因甲方原因造成運營商無法繼續經營時
，運營商有權解除合同
，並要求甲主方給予經濟賠償

、投入賠償等
，甲方須向運營商退還履約保證金。

七、遴選步驟

（一）發布公告。2025年3月12日至21日
，由遴選代理機構發布“公開遴選公告”
，通過中國政府采購網等網站進行公開發布。

（二）機構報名。2025年3月24日至28日（工作日期間：上午9:00至12:00，下午14:30至17:30），完成源城區第二人民福利院公建民營運營管理服務運營商公開遴選招商工作運營商的報名工作（報名地址：河源市源城區紅星路東拆遷安置點第三區東一排第一幢文昌樓（三-四）樓 聯係電話：）。遴選評審時間：2025年3月31日9：30。

（三）確定機構。由遴選代理機構組織招商遴選單位和具有相關專業的評審專家對已報名的運營商進行評審，確定運營商

，並由代理機構發放中選通知書。

（四）簽訂協議。在2025年4月完成與第三方機構簽訂協議。在簽訂協議後，河源市源城區埔前鎮人民政府將竣工驗收合格及通過消防備案完成並符合國家標準的房產及相關設施設備移交給運營商使用，做好資產
、資金和人員等統計、登記手續。

（五）正式經營。在簽訂協議並雙方完成相關移交統計登記手續後，運營商正式接手運營。如6個月內，運營商無故不經營的
，甲方有權終止合同，另行選擇。

八
、爭議解決

運營中出現的爭議，雙方應友好協商解決；協商不成的
，可提交至相關仲裁機構或法院解決。

九、其他補充事宜

（一）報名需攜帶的資料：

1
、法定代表人身份證明及法定代表人有效身份證正反麵複印件;或法定代表人授權委托書及委托代理人有效身份證正反麵複印件;

2、公告第四點運營商資格要求的相關證明資料；

3、2024年財務報表（四表一注）或經審計的財務報告；

4、近三個月依法繳納稅收和社會保障資金證明；

5、參照公告附件“遴選打分標準”製作的相關文件（紙質文件一正四副
，逐頁加蓋運營商單位公章並裝訂成冊，同時提交電子文件（U盤）2份，一同密封遞交）。

（二）本次遴選不接受聯合體。

（三）遴選代理費：本項目代理費按照總投資額計取，代理費用由中選人在領取中選通知書前按《招標代理機構服務收費管理暫行辦法》計價格【2002】1980號規定一次性向遴選代理機構支付服務費。

十
、對本次遴選提出詢問
，請聯係：

名稱：河源市金中恒項目管理谘詢有限公司

地址：河源市源城區紅星路東拆遷安置點第三區東一排第一幢文昌樓（三-四）樓

聯係方式：林先生/郝女士  

業主單位：河源市源城區埔前鎮人民政府

遴選委托單位：河源市源城區民政局

遴選代理機構：河源市金中恒項目管理谘詢有限公司

        2025年3月12日

附件：1、項目效果圖（備注：效果圖為長期建設規劃
，具體以現場實際建設為準。）

2、遴選打分標準

3
、養老機構等級劃分與評定實施指南